Het vliegwiel van CLIC: interactie tussen topinnovators
Wereldwijde vastgoedadviseur Cushman & Wakefield is CLIC-co-creator van het eerste uur. Head of Industrial & Logistics Menno van Boxtel en Associate Grootregio Amsterdam Robert Tiemens zien hoe de vraag naar logistieke vernieuwing steeds grotere vormen aanneemt. Ze werken hard om feedback uit de markt in kaart te brengen. “De vraag wordt groter en het aanbod kleiner”, aldus Tiemens. “Dat vraagt om slimme oplossingen van partijen die hun nek durven uitsteken.”
In maar weinig steden is zowel het tekort aan woonruimte als aan industrieel gebied zo zichtbaar als in Amsterdam. Waar dit voor veel ondernemers en overheden voor problemen zorgt, wisten Menno van Boxtel en Robert Tiemens maar al te goed waar ze aan begonnen toen ze bij de City Logistics Innovation Campus (CLIC) betrokken raakten. Makkelijk is het niet, maar oplossingen zijn harder nodig dan ooit. Ze zijn er dan ook van overtuigd dat de echte innovatie pas komt als meerdere partijen elkaar hebben gevonden. De heren van Cushman & Wakefield monitoren de markt dan ook continu. Ze zien vaak een mismatch met de vraag van partijen uit de markt en het beschikbare aanbod.
Wat is nu de situatie in de Metropoolregio Amsterdam?
Robert Tiemens: “Het schreeuwende landelijke tekort aan woningen zie je duidelijk terug in Amsterdam. De stad heeft een grote aantrekkingskracht op mensen en de trek naar de stad is landelijk al jaren bezig. Hiervoor moet ruimte worden gecreëerd. Al zien we gedurende de huidige COVID19 crisis een terugval in deze groei, de verwachting is dat de groeitrend na 2021 weer toeneemt. Dat gebeurt vaak ten koste van bedrijventerreinen omdat daar relatief veel ruimte in gebruik is en omdat woningen verhoudingsgewijs meer opbrengen. De gemeente heeft recent haar omgevingsvisie tot 2050 gepresenteerd waarin de gemeente erkent dat er een groeivraag van 150 hectare voor bedrijvigheid in Amsterdam is maar tegelijkertijd 450 hectare aan bedrijfsactiviteiten moet wijken voor woningbouw. Partijen in de stadsdistributie moeten zich ergens vestigen en het liefst zo dicht mogelijk bij hun eindklant. Met de vlucht van e-commerce wordt deze vraag alleen maar groter, maar het aanbod kleiner. Dat wordt door corona versneld.”
Dat de nood hoog is, is duidelijk, maar waarom wordt CLIC dan nu pas ontwikkeld?
Tiemens: “Ruimte speelt hier een rol. Voor een goede stadslogistieke campus heb je voldoende ruimte nodig, maar de bedrijventerreinen die er zijn, zijn grotendeels in gebruik, terwijl er meer vraag is dan aanbod. Bestaande huurders blijven liever waar ze zitten wanneer ruimte schaars is, ook als de huidige plek niet meer voldoet. Waar binnen Amsterdam kunnen ze anders heen? Al met al maakt dat het lastig een geschikte plek te vinden voor de mensen achter CLIC.”
Van Boxtel: “Het probleem van last mile distributie is daarnaast relatief nieuw op deze schaal. De volumes zijn met name afgelopen jaar enorm toegenomen en de markt groeit. Er zijn veel nieuwe toetreders en die trend zal doorzetten. Drie jaar geleden had nog niemand van veel huidige e-commercepartijen gehoord. Die spelers geven dan ook aan dat innovatie in stadslogistiek nodig is, maar voor vastgoedmarkt is het een uitdaging om mee te bewegen. Wij geloven als adviseur en co-creator ontzettend in CLIC, maar deze werkwijze, met campusgedachte en open model, is heel ongewoon binnen onze sector. Daar voert gewoon ruimteverhuur de boventoon.”
Hoe kunnen de mensen achter CLIC dat het beste aanpakken?
Van Boxtel: “Dat is echt een vraagstuk, want we moeten samen zorgen dat meerdere soorten partijen de basis van CLIC kunnen gebruiken en dat concreet maken in het ontwerp. We zien overeenkomsten in wat partijen willen, maar ook afwijkingen, bijvoorbeeld in metrage, schaalgrootte of andere specifieke wensen. Een standaard hub neerzetten is dus geen optie. Om dit optimaal vorm te geven luisteren we heel goed naar de markt. We gaan in gesprek met onder andere startups en scale-ups die geloven in CLIC en hun nek durven uitsteken, maar ook grote bedrijven en de innovators die zichzelf hebben bewezen. Ook voor ons is dat spannend. Het wordt een project met een oppervlakte van wel 120.000 m2. Om dat te laten slagen moeten we zorgen dat het verhaal van CLIC overkomt. De timing en inhoud moet kloppen en ook al is de bouw nog niet begonnen, moeten ideeën in dit stadium concrete vormen aannemen.”
Tiemens: “Een antwoord op hoe we de last mile het beste kunnen vormgeven is er niet. Elk bedrijf is anders en daarmee ook de antwoorden op de vraag. We hebben ook te maken met tijd: dit soort processen zijn continu aan verandering onderhevig. Daarom is het innovatiedeel van CLIC zo belangrijk. Zo staat CLIC met beide benen in de markt en past die perfect bij bestaande en aankomende vraagstukken. Je kunt een loods neerzetten met een paar deuren, maar dat lost niets op. CLIC is veel meer dan dat. Ook hier is co-creatie een sleutelwoord. Hoewel het niet in de aard van de typische logistieke gebruiker zit hopen wij dat wij partijen kunnen aanzetten om kennis en ideeën met elkaar te delen. Voor je weet worden leveringen de stad in van meerdere partijen één elektrisch voertuig gedeeld.”
Van Boxtel: “CLIC is het middel dat ons daar kan brengen. Partijen uit de markt en de adviseurs en ontwikkelaars kunnen samenkomen op CLIC. Die interactie maakt het erg gaaf hierbij betrokken te zijn. Dat CLIC er gaat komen is duidelijk. Als co-creators schaven we alleen nog aan de vorm. Sommige partijen moeten nog wennen aan deze open manier van werken. Dat maakt het des te belangrijker dit goed te doen.”
Hoe zorg je dat de juiste partijen betrokken raken?
Van Boxtel: “Het is belangrijk dat er een divers gezelschap met echt betrokken partijen ontstaat. We gaan in gesprek met de partijen die voorop lopen in nieuwe gedachten over stadsinnovatie. Voor hen is niets te gek in de zoektocht naar wat de consument het liefste wil en tot de beste oplossing te komen. We hebben ze allemaal nodig. Al deze partijen hebben de potentie elkaar aan te trekken en te versterken.”
In hoeverre is nu duidelijk wat voor partijen dat zullen zijn?
Van Boxtel: “Dat is vrij divers. We denken dat CLIC interessant is voor bedrijven in en belevering van retail, horeca en food, maar ook een stukje e-tailing en servicelogistiek.”
Tiemens: “Het zijn veelal bedrijven met een hubfunctie. Een hub is relatief klein voor logistieke begrippen, tussen de 500 en 3000 meter, maar wordt intensief gebruikt. Overdag zijn er de voertuigbewegingen en ‘s nachts kunnen kan het wagenpark aan de laadpaal voor de volgende dag. Voor de samenwerking op CLIC is het de bedoeling dat er bij wijze van spreken een vliegwiel gaat draaien, waarbij partijen elkaar aantrekken en beleveren. Een urban-farmingbedrijf kan bijvoorbeeld een boodschappen e-tailer of foodservicebedrijf ter plekke beleveren. Zo zijn er meer voorbeelden, ook van mobiliteitsbedrijven die CLIC kunnen versterken.”
Wat staat er de komende tijd te gebeuren rondom CLIC?
Van Boxtel: “We helpen de komende tijd in kaart te brengen met welk gedeelte van de ontwikkeling het beste kan worden gestart. Uiteindelijk zal CLIC waarschijnlijk op een stuk van het terrein beginnen met het neerzetten van een generiek gedeelte, bestemd voor een brede doelgroep van partijen. Op tijd starten is noodzakelijk om CLIC tot een succes te maken. We denken zo veel mogelijk op papier uit en zorgen voor genoeg flexibiliteit in het ontwerp. De vraag van iedereen is anders en de invulling ook. Met elkaar ontwikkelen we het perfecte plaatje. Dat maakt ons werk ontzettend leuk. Ook als je nagaat dat een dergelijk concept met innovatiecampus voor Nederlandse begrippen vrij uniek is.”
Wanneer is CLIC voor jullie persoonlijk geslaagd?
Tiemens: “Als het door gebruikers en de buitenwereld wordt gezien als dé stadsdistributielocatie voor de regio Amsterdam en partijen met diezelfde opgave elkaar vinden op CLIC. Het vliegwiel moet zo gaan draaien dat het de place to be is voor het uitvoeren van stadsdistributie activiteiten met onderliggende kernwaarden als innovatie, co-creatie en kennisdeling.”
Van Boxtel: “Ik denk ook dat CLIC interessant zou zijn als internationaal concept. Veel potentiële partijen zijn internationaal. Het zou heel gaaf zijn als we met diezelfde allure een campus kunnen realiseren waar wordt geïnnoveerd op vraagstukken als de last mile en je die kunt uitrollen naar grote steden als Londen, Parijs, Madrid of Barcelona. Misschien net even anders, maar met dezelfde basis en CLIC-filosofie.”